Regulación viviendas turísticas

Se conocen como viviendas de uso turístico a todas las viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal cedidas temporalmente por su propietario a terceros. 

En dichas viviendas se presta únicamente un servicio de alojamiento, a cambio de cierta tarifa. Se puede contratar el alojamiento completo o bien por habitaciones y no es necesario que el propietario de la vivienda resida en ella.

Las viviendas de uso turístico son cada vez más numerosas, sobre todo en los centros urbanos de las ciudades más pobladas y turísticas como Madrid o Barcelona, pero, en general, podemos decir que son viviendas que existen en prácticamente todo el territorio español.

Como es lógico, este tipo de viviendas deben estar sujetas a las leyes vigentes, las cuales determinan aspectos tan importantes como las condiciones generales, limitaciones, requisitos específicos (como el acceso independiente), certificados necesarios, …

Un vistazo general a la normativa que regula las viviendas de uso turístico

El objeto de este artículo no es entrar en todo el detalle legal acerca de las viviendas de uso turístico, sino entender, de manera general, qué requisitos fundamentales deben cumplir.

Para empezar, nos vamos a centrar en el caso de Madrid, simplemente por ser una ciudad representativa y en la que se concentran un gran número de viviendas de este tipo. El pasado mes de abril se aprobó el «Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje» (PEH).

Este Plan establece las nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios residenciales en función de cuatro parámetros:

• El nivel de usos admitido.

• El nivel de protección del edificio.

• El uso implantado.

• La zona de ubicación del edificio.

Se distinguen dos tipos de viviendas de uso turístico: las que se alquilan para alojamiento turístico durante más de 90 días al año, y las que lo hacen menos de 90 días anuales. Las primeras están desarrollando una actividad comercial, por lo que necesitan una licencia de uso terciario de hospedaje. 

Una de las novedades de este plan es que, cuando se desea dar alojamiento en lugar del uso residencial en edificios completos (es decir, para abrir un hotel o similar), es necesario contar con un plan que estudie el impacto en el entorno. Este plan debe de ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y, posteriormente, por el Pleno municipal. En resumen, posiblemente hay que emprender reformas en la vivienda para adecuarla al nuevo uso.

Pero la principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas es que deben disponer de acceso independiente. En este sentido, las viviendas de uso turístico no se van a diferenciar de otros tipos de hospedaje, como las pensiones, por ejemplo. A cambio, un gran número de pisos no podrán acceder a la licencia porque no podrán ofrecer entrada independiente.

Por tanto, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos, en las condiciones indicadas, y no se podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas. Esto conlleva, claramente, algunas reformas que los propietarios deben realizar, desde la adecuación de la entrada (o el hecho de tener que independizarla) u obras de reacondicionamiento, hasta un plan de mantenimiento integral, reparaciones de todo tipo, etcétera.

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Los locales comerciales, reconvertidos en viviendas de uso turístico

Muchos locales comerciales se están convirtiendo en viviendas de uso turístico. Esto, que en principio podría parecer extraño, tiene su sentido desde el punto de vista del mercado. Eso sí, son el tipo de establecimiento que mayor cantidad de reformas requiere, dado que no fueron concebidos para uso residencial.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Deben tener, por lo menos, 25 metros cuadrados útiles y la fachada debe medir como mínimo tres metros de largo. Otros requisitos importantes son una salida de humo a cubierta, así como todos los suministros (agua, luz, gas…) enganchados. Los sótanos y los edificios bajo rasante no quedarían amparados por esta ley, por tanto, no podrían ser destinados a vivienda.